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冯小光，最高人民检察院检察委员会委员、第六检察厅厅长
摘 要
民事生效裁判监督是民事检察工作的主责主业，其中民间借贷、买卖合同（包括房屋买卖）、租赁合同等纠纷占比相对较大，所涉法律适用问题对加强民事诉讼精准监督具有指导意义。在民间借贷纠纷证据审查中，应坚持合同类文件审查与款项交付真实性审查的“两条线”审查原则；对鉴定意见应当从多角度加强审查，防止以鉴代审的情况发生。在司法实践中应准确认定“高利贷”，对预先收取本金、变相收取高额利息的行为，应予否定性评价；“一房二卖”纠纷中，前买受人基于房价上涨产生的房屋差价损失，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。检察机关对行使自由裁量权失当问题，应当依法加强监督。检察机关在办案中应当准确适用关于合同解除的法律规定，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。
民事生效裁判监督是民事检察工作的主责主业，与审判违法监督、执行监督、虚假诉讼监督、支持起诉等共同构成民事检察工作的完整内容。根据民事诉讼法的相关规定，民事生效裁判监督是指检察机关对于符合监督条件的生效判决、裁定和调解书，通过向人民法院提出抗诉或者再审检察建议，从而启动再审程序的监督机制。2021年至2022年，全国检察机关共受理民事生效裁判监督案件15.1万件，经审查提出抗诉9400余件、提出再审检察建议18300余件，在一定程度上形成了规模效应且监督质效大幅提升，向精准监督的目标不断迈进。从案件类型来看，民事合同类纠纷约占全部案件的64%，其中借款合同纠纷（含民间借贷）约占30%、买卖合同纠纷（含房屋买卖合同纠纷）约占12%、建设工程施工合同纠纷约占5%、租赁合同纠纷约占3.6%。最高人民检察院从占比较高的几类合同纠纷中选取了四件案例，作为指导性案例发布，以期通过民事检察精准监督引导司法实践。现结合民法典贯彻实施，对相关案例进行解读。
一、民间借贷案件相关证据的审查与认定
民间借贷是经济社会发展过程中，在国家主渠道金融行业之外自发形成的民间融资信用形式，因其手续简便、付款迅速而日趋活跃，信贷规模不断扩大，已成为广大市场主体获取生产生活资金的重要来源与投资谋取利益的重要渠道。从法律关系角度讲，民间借贷属借款合同，因其具有分散性、隐蔽性、无序性等特征，在司法实践中处理民间借贷案件不仅要考虑《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）有关借款合同规定以及有关民间借贷司法解释的规定，还要立足维护国家金融安全，进一步强化民间借贷案件的证据审查，防范金融风险。
（一）民间借贷案件的证据审查原则
在民间借贷纠纷案件中，当事人用以证明交付借款或还款的书证往往系孤证或者存在形式、内容上的瑕疵，难以形成完整的证据链条。为此，检察机关办理此类案件时应当坚持“两条线”的审查原则。即，一是对借款合同、借据、收条、阶段性本息汇总协议等合同类文件的形式和内容进行审查；二是结合借贷金额、款项交付方式、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人的财产变动情况等要素，运用日常生活经验判断相关证据的真实性以及是否能够达到高度可能性的证明标准。一般来说，在民间借贷案件中，诸如还款字据等合同类文件性质上属于私文书证，其真实性判断应当按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第92条的规定进行处理，即私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。在检例第154号案中，还款字据系孤证且自身存在明显剪裁痕迹等重大瑕疵，债务人李某云据此主张所借款项已经清偿，在李某荣等七人均对还款字据的真实性提出异议时，法院既未要求债务人就还款字据项下的款项交付情况作出合理说明并提供相关证据，亦未在必要时依职权调取相关证据，径行作出裁判，明显违背有关私文书证据审查的规定，导致错案发生。
（二）民间借贷案件的证据判断标准
证据判断标准从本质上讲系证明标准。证明标准，是指法律要求在诉讼中运用证据证明案件事实应当达到的程度。从诉讼法的角度看，一项事实主张只有被证明到证明标准以上的确定程度，法官才能认定其为真，否则就只能认定其为伪或者真伪不明。就证明标准而言，我国司法解释确立三种不同类型的证明标准，一是《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第108条第1款规定确立的高度可能性标准；二是最高人民法院发布的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第86条第1款确立的关于欺诈、胁迫、恶意串通、口头遗嘱以及赠与等特殊事实的排除合理怀疑标准；三是《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第86条第2款确立的关于诉讼保全、回避等程序事项有关事实的较大可能性标准。在民间借贷案件中，民间借贷证据常常是孤立的、片断式的，残缺不全、支离破碎的，很难形成证明借贷发生、借款交付、还款交付、诉争法律关系为民间借贷等待证事实的完整证据链条。检察机关办理民间借贷纠纷监督案件应当全面、客观地审查证据，加强对借款、还款凭证等合同类文件以及款项实际交付情况的审查，确保待证事实达到高度可能性的证明标准。从诉讼程序推进的角度讲，民间借贷案件的证据判断标准可以分为一般证据判断标准、立案受理证据标准以及胜诉的证据判断标准，在司法实践中应当予以特别关注。
关于一般证据判断标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第85条规定，人民法院以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面客观的审查证据，依照法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断理由和结果。《民事诉讼法司法解释》第108条第1款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。实际上，一般证据判断标准是指法官在审理民事案件时应当遵循自由心证判断原则，在行使自由裁量权认定待证事实时原则上应当遵循高度可能性的证明标准。但是，法官的自由心证的核心在于法官对待证据方式、证据资料的证明力以及事实推定方面并非完全自由，仍然受到外在客观事实与法律事实的冲突以及内在诉讼程序的诸多制约。因此，在民间借贷案件审查中，在保证法官亲历性的前提下，法官在认定借贷事实或者还款事实时应当妥善运用自由心证，尤其是针对某些专业领域，要警惕“以鉴代审”情形的发生。在检例第154号案中，在还款字据系孤证且存在重大瑕疵时，应当认定李某云并未完成举证证明责任，应当由其继续对还款事实进一步提供证据证实。此时，法官应当遵循心证原则，结合双方举证质证情况，运用经验法则和逻辑推理，对还款事实的证明是否达到高度可能性的证明标准进行认定，无需对还款字据委托鉴定。但检例第154号案中，人民法院对还款字据的真实性委托司法鉴定机构进行多次鉴定，且在鉴定程序中存在李某云与鉴定机构负责人多次不当电话联系、原审法院送检时未说明该检材已经多次鉴定等瑕疵的情况下采纳鉴定意见，显然违背心证判断原则。
关于立案受理证据标准。2020年12月，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷司法解释》）第2条规定，出借人向人民法院提起民间借贷诉讼时，应当提供借据、收据、借条等债权凭证以及能够证明借贷法律关系存在的凭证。当事人持有的借据、收据、借条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审查认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。一般讲，立案条件为明确的原被告，具体的诉讼请求和事实依据，属人民法院主管和受诉的人民法院管辖四个要件，此处的“事实依据”为证明争议事实存在的初步证据，并非支持胜诉的证据。立案受理证据，抑或起诉证据是用以证明起诉人是否具有起诉权和受诉法院管辖的证据，是其区别于其他阶段证据所在的个性所在，正是由于证明对象上的特殊性，才使立案受理证据具有独立意义。在民间借贷纠纷中对于原告是否具有起诉资格的判断，应当按照程序意义上当事人的主体资格进行判断，即原告提交的有关证据材料应当证明其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第122条有关起诉条件的规定，通过借据、收据、借条、阶段性本息汇总协议等能够证明借贷法律关系成立的借贷凭证即可确认原被告具备程序意义上的诉讼主体资格，至于原告针对被告提出的诉讼请求能否得到人民法院支持，则在所不问。
关于胜诉证据的判断标准。按照《民间借贷司法解释》的有关规定，可分为三种情形。第一，原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，在此情形下应当按照《民间借贷司法解释》第15条规定处理，即原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩已经偿还借款的，被告应当对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的存续承担举证责任。被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明的，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否发生。如何理解本条规定？首先明确在民间借贷纠纷中出借人作为原告原则上应当证明借贷合意以及出借款项的交付，即应当按照《民事诉讼法司法解释》第91条第1项规定，对法律关系的发生承担举证证明责任。在原告仅依据借据、收据、欠条等债权凭证提起民间借贷诉讼情况下，原告并未完成出借款项交付的举证证明责任；被告抗辩已经偿还借款系诉讼法意义上的抗辩，此时就实体意义而言，被告已经对借款实际发生予以自认，应当免除原告对款项实际发生的证明责任；款项是否实际发生的证明责任转移至被告，被告应当按照《民事诉讼法司法解释》第91条第2项规定，对已经还款予以证明，并承担相应的举证证明责任。如果被告仅是单纯抗辩借贷尚未实际发生，属诉讼法意义上的否认。如被告提交的证据确实、充分，足以影响法官心证形成，在法官享有裁量权的情形下，运用逻辑推理，并公开演绎推理的心证过程，本身即是适法的过程，得出的结论是诸多选项中的最佳方案，具有应然性。此种情形下，无需达到高度盖然性的标准，此时对于款项实际是否发生的证明责任并未发生转移，如法官认为有必要，仍应由出借人原告承担款项交付的证明责任。同理，就检例第154号案而言，债务人李某云抗辩所借款项已经偿还，表明其自认已收到借款。债务人李某云须对已还款这一权利消灭的主张承担证明责任。具体到本案中，李某云虽以还款字据证明还款事实，但该还款字据系孤证且存在重大瑕疵。此时，李某云提供的还款字据尚不足以证明已经还款，其仍应继续举证证明，否则应当承担举证不能的不利后果。第二，原告仅依据金融机构转账凭证提起民间借贷诉讼的情形，按照《民间借贷司法解释》第16条规定处理，即原告仅依据金融机构的转账凭证提起民间借贷诉讼，被告抗辩转账系偿还之前借款或者其他债务的，被告对其主张提供证据证明。被告提供相应证据证明其主张后，原告仍应就借贷关系的成立承担举证责任。原告提供金融机构转账可以作为推定双方存在借贷关系的初步证据，还应当结合被告提出的抗辩及与之对应的相关证据，综合判断被告应承担的举证责任及证明标准。第三，原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉的情形，按照《民间借贷司法解释》第14条规定处理，即原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。在证据认定以及事实判断中，法官不可避免地要行使自由裁量权，检察机关应当尊重法官自由裁量权的合理行使，同时也要对法官自由裁量权行使是否失当予以特别关注。
（三）民间借贷案件中对鉴定意见的审查重点
司法鉴定是民事诉讼程序的重要组成部分，准确适用司法鉴定对于查明案件事实、充分保障当事人诉权及客观公正办理案件具有重要意义。但实践中“以鉴代审”的情况屡见不鲜，即在司法活动中审判人员过度依赖司法鉴定，进而损害当事人诉权。这种做法异化了司法审判职能，极大降低了司法公信力。例如在检例第154号案中，围绕还款字据的真实性，诉讼中先后进行了四次鉴定，分别为：（1）第一次鉴定：一审期间，李某云于2007年7月9日自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定。（2）第二次鉴定：经李某荣等七人申请，一审法院于2007年7月26日委托西南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定。（3）第三次鉴定：一审法院委托辽宁某司法鉴定所重新鉴定。（4）第四次鉴定：二审中，李某荣等七人申请对还款字据重新鉴定。
对于上述四次鉴定，再审法院综合评价如下：第一，李某云自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定，不违反法律规定，但该鉴定采用的样本未经质证，李某荣等七人提出异议，原审法院不予采信正确。第二，西南某司法鉴定中心采用的一份比对样本未经质证且来源不明，鉴定程序违法，原审法院不予采信正确。第三，辽宁某司法鉴定所在接受委托时，明确表示依其资质仅能接受文书鉴定，而指纹鉴定属痕迹鉴定，超出其资质范围。一审法院在征得双方当事人同意的情况下，委托辽宁某司法鉴定所在其鉴定资质范围内进行鉴定，程序合法。第四，二审法院委托北京某物证鉴定中心重新作出的鉴定，虽与辽宁某司法鉴定所作出的鉴定意见存在一定差异，但主要结论相同，印证了李某云的主张。综上，再审法院采信辽宁某司法鉴定所和北京某物证鉴定中心作出的鉴定意见，判决李某荣等七人败诉。
检察机关认为，本案中还款字据系孤证，且存在明显裁剪痕迹、正文与签字不是同一人所写等重大瑕疵。李某云自行委托河南某司法鉴定中心对还款字据进行鉴定时，该鉴定机构对字据原件中“魏某义”的签名和指印采用溶解、剪切的破坏性检验方法。在李某荣等七人对该瑕疵证据的真实性提出异议的情形下，原审法院亦未要求李某云提供其他能够证明还款事实的必要证据予以补强，而主要依据鉴定意见作出判决，明显失当。实践中，司法机关对鉴定意见是否采信应当结合相关证据进行综合性审查。归纳而言，应当重点审查以下内容：鉴定机构或鉴定人是否具有法定鉴定资质；检材是否经各方当事人质证；鉴定人对当事人提出的异议是否答复以及答复是否合理；对合理异议鉴定机构是否作出补充鉴定意见；鉴定人是否对鉴定使用的标准和方法作出说明；鉴定人是否出庭答疑；鉴定人出具的鉴定意见与法院委托鉴定的范围、方式是否相符等。特别是在经过多次鉴定且鉴定意见存在冲突的情形下，检察机关应当统筹考虑鉴定内容、鉴定程序、鉴定资质以及当事人在关键节点能否充分行使诉权等因素，并结合案件其他证据，综合判断鉴定意见是否可以采信，防止出现“以鉴代审”的情况。
二、高利贷的司法认定与法律规制
当下，民间借贷已突破小农经济时代地域限制，突破以家庭、亲属、地域为纽带的传统融资方式，趋于组织化、专业化和公开化。在高利的虹吸作用之下，大量民间资本从实体经济中转移出来，甚至套用银行信贷资金，并假借买卖合同等形式的民间借贷将资金转入房地产等高风险、高收益的投资领域，从而实现高利转贷谋取非法利益。2017年是金融监管元年，有关监管部门针对资管行业、银行、公募、保险等金融领域发布系列金融监管政策，标志着以金融自由化、影子银行、资管竞争为特征的金融扩张周期迎来分水岭。“严监管、防风险”成为此后金融监管的主基调。2018年4月，中国人民银行等多部门发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，对金融机构的资产管理业务进行大幅调整和规制。2018年5月，中国银行保险监督管理委员会等多部门联合发布《关于规范民间借贷行为维护经济金融秩序有关事项的通知》，对诸如“高利贷”等民间借贷领域的违法违规行为进行规制。然而，在利益的驱使下，民间借贷市场日益成为部分小额贷款公司的“逐利场”，预期扣除借款本金、变相收取高额利息等违法行为屡禁不止。对此，《民法典》第680条规定，禁止高利放贷，贷款的利率不得违反国家有关规定，旗帜鲜明地对“高利贷”行为进行否定性评价。当前，部分小额贷款公司背离有效配置金融资源，引导资金特别是民间资金满足实体经济、“三农”、“小微型企业”、城市低收入者等的融资需求初衷，违背“小额、分散”原则，违法、违规开展业务，甚至将资金以首付贷、经营贷等形式违规流入国家实施调控的房地产领域，不仅增加自身经营风险，还加大金融杠杆，增加金融风险，甚至危及金融安全。为此，在办理民间借贷案件时，既要从民事法律角度对“高利贷”作出准确认定，亦要从关联司法的角度对“高利贷”综合施策。
（一）“高利贷”的司法认定标准问题
在司法实践中准确认定“高利贷”，就必然要理清民间借贷的利率标准问题。利率从性质上讲是资金价格，其不仅受到民间借贷市场诸多因素的制约，而且调整民间借贷利率上限也会对整个经济社会产生重大影响。就民间借贷的利率来讲，由于民间借贷市场不透明、不公开、不充分竞争以及借贷双方信息不对称等本质属性，自古以来，公权力限制利率的努力多数事倍功半，效能不高。综合民间借贷利率市场定价因素来看，民间借贷利率的确定应当考虑借款用途、借贷风险、是否担保、借期长短、借款人商业信用（或个人资信）以及各地资金水平、市场供需关系、国家金融政策、金融贷款对民间借贷市场影响等多种因素，不宜简单划线确定单一利率标准。但是从司法操作角度看，民间借贷利率保护上限的划定往往采取单一利率标准，这有利于统一执法尺度、标准。1991年7月，最高人民法院发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定，民间借贷的利率可以适当高于银行利率，各地人民法院可根据本地的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利率不予保护。第7条则明确禁止复利，即出借人不得将利息计入本金谋取高利。审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的，只返还本金。2015年6月，最高人民法院发布的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》则参照我国香港地区的规定，设置了我们熟知的“两线三区”规定。直至本次民间借贷司法解释修订，《民间借贷司法解释》第25条规定，出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。即以一年期贷款市场报价利率（LPR）4倍作为新的民间借贷利率司法保护上限。一般认为，15.4%的利率水平低于民间借贷市场平均利率水平，可能导致部分出借人不再向用款人出借资金，民间融资困难；或者，签订阴阳合同或以咨询费、顾问费等形式变相加收利息至市场平均水平。如果通过民事诉讼方式确认规避法定利率上线的“阴阳合同”，拆分利率的多份协议效力，可能引发此类虚假诉讼案件增加。总之，从民事法律角度讲，民间借贷当事人约定的利率超过法定利率保护上限，原则上均应认定为“高利贷”。
（二）“高利贷”对合同效力的影响问题
《民间借贷司法解释》第25条、第28条以及第29条规定，合同约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍的，不予支持。逾期利率、违约金及其他费用的总和不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍。笔者认为，当事人关于超出法定利率上限的约定无效，应系部分无效，并不导致全部合同无效，不影响出借人按照司法保护的最高利率标准请求借款人支付利息。此外，《民法典》第670条规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。《民间借贷司法解释》第26条规定，借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应将实际出借的金额认定为本金。实际上，国家通过禁止“砍头息”亦是为了防止当事人变相突破利率司法保护上限，故当事人间有关“砍头息”的约定无效。关于复利，《民间借贷司法解释》允许当事人将利息计入本金，但亦受到利率司法保护上限的限制，为附条件地保护复利。根据《民间借贷司法解释》第27条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不予认定为后期借款本金。按照前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的利息之和，超过以最初借款本金与最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率4倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。在检例第155号案中，某信息咨询服务部名义上向某置业公司收取的咨询费、服务费，实际是代某小额贷款公司收取的利息，旨在规避国家金融监管，违规获取高息。从表面上看，此类小额贷款公司通过设立关联公司，要求借款人与关联公司订立咨询、中介等服务合同，收取咨询、管理、服务、顾问等费用，但实际上是预先扣除借款本金、变相收取高额利息。对小额贷款公司设立关联公司预扣借款本金、变相收取高额利息的行为作出否定性评价，符合民法典精神及稳定规范金融秩序的要求。
在此还需探讨的是，小额贷款公司签订的有关借款合同是否适用《民间借贷司法解释》。根据2008年5月发布的《中国银行业监督管理委员会、中国人民银行关于小额贷款公司试点的指导意见》，小额贷款公司是由自然人、企业法人与其他社会组织投资设立，不吸收公众存款，经营小额贷款业务的有限责任公司或股份有限公司。小额贷款公司的主要资金来源为股东缴纳的资本金、捐赠资金，以及来自不超过两个银行业金融机构的融入资金。小额贷款公司依法合规经营，没有不良信用记录的，可在股东自愿的基础上，按照《村镇银行组建审批工作指引》和《村镇银行管理暂行规定》规范改造为村镇银行。《民间借贷司法解释》第1条规定：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。”据此，小额贷款公司的性质为企业法人，并非持牌金融机构，其所签订的相关借款合同应当适用《民间借贷司法解释》的有关规定。检例第155号案中，法院审判及检察监督均系依据《民间借贷司法解释》的有关规定。
然而，最高人民法院于2020年12月29日作出的《关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复》载明：“经征求金融监管部门意见，由地方金融监管部门监管的小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司等七类地方金融组织，属于经金融监管部门批准设立的金融机构，其因从事相关金融业务引发的纠纷，不适用新民间借贷司法解释。”包括小额贷款公司在内的七类地方金融组织，在司法解释中被认定为金融机构，这表明其经营活动的合规性得到确认。同时，批复明确其不适用《民间借贷司法解释》，表明小额贷款公司产品定价将更灵活，这有助于其提高服务意愿，增加金融供给。在此需指出，虽然小额贷款公司在司法解释中被认定为金融机构，但是并不等同于其在法律上就是金融机构。小额贷款公司的法律地位目前仍然存在争议。在监督实践中，检察机关应当准确把握相关政策变化，增强监督的针对性和实效性，实现办案“三个效果”的有机统一。
（三）关于“高利贷”有关犯罪的规制问题
自发形成的民间借贷市场鱼目混珠，合法与违规违法、刑事犯罪等混杂在一起，体现在法律适用层面上，表现为民间借贷领域刑民行交叉等关联司法现象突出。刑法上，涉及的犯罪类型主要表现为：（1）高利贷型犯罪：非法经营罪、暴力催收高利债务罪等；（2）集资型犯罪：非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪等；（3）损害持牌金融机构专营地位型犯罪：高利转贷罪、擅自设立金融机构罪、骗取贷款罪等；还包括虚假诉讼罪、黑社会组织犯罪、故意杀人罪、故意伤害罪、诈骗罪等其他多发犯罪类型。实践中，部分小额贷款公司作为非银行金融机构，为规避监管，不仅采取预扣借款本金、变相收取高额利息等违法手段，损害借款人合法权益及社会公共利益，甚至通过以贷谋私，多层嵌套和通道业务等实施高利转贷，扰乱金融市场准入、竞争和交易秩序，诱发“套路贷”及黑恶势力等犯罪，危及社会安定。为保障金融安全，确保不发生系统性金融风险，促进金融服务实体经济，降低融资成本，国家有权机关集中发布一批法律文件，进一步规范民间借贷领域的民事行为，充分发挥司法的示范、引导作用。
2019年4月，针对民间借贷领域“套路贷”现象突出的问题，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》（以下简称《办理“套路贷”刑事案件的意见》），进一步明确“套路贷”的概念以及主要表现形式，为司法认定“套路贷”违法行为提供法律依据。随着互联网发展，“套路贷”与互联网相结合，“套路贷”案件呈现出新的特点，网络“套路贷”凸显。其中，网络“现金贷”作为网络“套路贷”中的一种，表现为以民间借贷为名，通过网络贷款平台，设置诸多套路进而违法占有他人财物。“现金贷”多为小额、短期借款，放款时往往存在“砍头息”或者预先收取高额费用，“套路贷”犯罪表现为放贷、催收、研发独立软件、非法收集公民个人信息等，并以电话轰炸、发布淫秽PS照片、骚扰借款人亲友等威胁、恐吓等软暴力方式催收贷款。该类“套路贷”案件不仅涉案金额巨大，具有严重的社会危害性，而且与民间借贷民事案件存在交叉，司法实践中处理难度较大，这也给“套路贷”案件的法律适用提出新课题。2019年7月，为依法惩治非法放贷犯罪活动，有效防范和打击非法放贷类涉黑涉恶违法犯罪，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》（以下简称《办理非法放贷案件意见》），进一步明确非法放贷行为涉嫌非法经营罪、擅自设立金融机构罪以及非法吸收公众存款罪的认定标准。2020年5月，为进一步依法打击非法放贷讨债的犯罪活动，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布《关于办理黑恶势力犯罪案件若干问题的指导意见》，进一步明确“采取讨债公司、'地下执法队’等各种形式有组织地进行非法讨债活动，符合黑社会上述组织、犯罪集团认定标准的，应当按照组织、领导、参加黑社会性质组织罪或者犯罪集团侦查、起诉、审判”，从而严惩民间借贷领域黑恶势力犯罪活动。2021年3月，为建立健全虚假诉讼犯罪惩治配合协作和程序衔接机制，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布《关于进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见》，强调人民法院、人民检察院、公安机关、司法行政机关应当按照法定职责分工负责、配合协作，加强沟通协调，在履行职责过程中发现民间借贷类案件中可能存在虚假诉讼犯罪的，应当及时相互通报情况，共同防范和惩治虚假诉讼犯罪。在民间借贷虚假诉讼领域中相关犯罪多发，且往往与民事案件相叠加，检察机关对此应予特别关注。
此外，诸如高利转贷、非法经营等刑事犯罪的入刑标准均与“高利”密切相关。例如，《办理非法放贷案件意见》明确规定，以单次实际年利率超过36%的非法放贷为基准，并且从非法放贷数额、违法所得数额、非法放贷数量以及造成的危害等方面，综合认定“情节严重”以及“情节特别严重”的具体标准。笔者认为，违反现行民事利率的司法保护上线的规定，即超出LPR的4倍并不必然导致刑事处罚，还应当结合利率政策调整、民间借贷市场实际利率水平、放贷资金来源等情况对入刑利率综合研判后谨慎作出规定。从原理上讲，超出民事法律上线的违法行为，并不必然构成刑事法律意义上的犯罪行为，应保留适用行政处罚、民事制裁的中间地带，并非超越民法即应进入刑法，刑法应保持谦抑。此外，按照有关司法解释规定，非法经营罪“情节严重”的判断标准之一为“2年内贷款10次以上，利率超过年化利率36%以上”，在《民间借贷司法解释》对利率上限进行大幅下调的背景下，不宜将超过年化利率15.4%作为高利转贷犯罪的入刑利率标准。在司法实践中应当注意，根据《办理非法放贷案件意见》第5条规定，非法放贷数额应当以实际出借给借款人的本金金额认定。非法放贷人以介绍费、咨询费、管理费、逾期利息、违约金等名义和以预先扣除等方式收取利息的，均应计入利息。2022年4月，最高人民检察院、公安部发布的《关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》关于非法经营罪的入刑利息标准仍延续之前的规定。
总之，检察机关在办理有关案件时，应当落实检例第155号的精神，一方面要保障借款人的合法权益，另一方面应当注重通过大数据筛查类案情况，积极调查核实当事人订立合同的目的及资金流向等是否存在异常情况，发现小额贷款公司等存在违规发放贷款情形的，可以依法通过抗诉、制发检察建议、刑民并举等方式，促进规范小额贷款公司经营行为，依法维护金融秩序。此外，要积极借鉴最高人民检察院发布的民事检察参与社会治理典型案例“向金融监管部门提出检察建议促进加强小额贷款行业监管”一案的做法，从维护正常金融秩序和社会秩序、助力化解系统性金融风险的立场出发，立足民事检察办案优势，践行由“个案监督”到“类案监督”并延伸至“行业治理”的类案监督理念，结合监督办案，主动做好类案问题的发现、梳理、研判、处理及监督意见的跟进落实，助力金融监管部门依法加强监管，在防范与化解金融风险中体现民事检察担当。
三、一房二卖纠纷中可得利益损失的司法认定与自由裁量权的规制
“一房二卖”或“一房多卖”是指出卖人将同一特定房屋出售给不同买受人的行为。实务中，作为房地产开发商出卖人因国家房地产调控政策限制，融资渠道收窄，资金链日益绷紧，迫于融资压力而实施“一房二卖”“重复抵押”“虚假按揭”等违法行为，违背诚信原则，损害购房者权益，与国家去杠杆防风险的金融政策相悖，应承担相应的民事责任甚至刑事责任。最高人民法院于2003年4月出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条、第8条将“一房二卖”区分为两种形态，其法律后果亦不相同。
第一种形态，“出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用”，此为侵权与违约竞合。出卖人与第三人恶意串通旨在侵害买受人享有的财产权益。如买受人已与开发商签约并支付全部或者部分房款，其享有物权期待权；此时，开发商就诉争房产又售于第三人并将房屋交付第三人占有使用，甚至配合第三人办理产权过户，明显侵害正常买受人的财产权益，亦违反商品房买卖合同有关约定。根据《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第二种形态，即上述司法解释第8条规定的“一房二卖”。出卖人将享有产权的房屋卖给两个或者以上的买受人，与任何一个买受人均不存在恶意串通。在此情形下，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同并要求对方承担违约责任。检例第156号案属于哪一种形态呢？该案中，郑某安与某物业发展公司于2004年3月签订商品房买卖合同，2005年6月交房后由郑某安占有并出租使用，因卖方原因讼争房产未能办理产权过户手续。近7年后，某物业发展公司于2012年1月将包括讼争房屋在内的21间商铺售与某百货公司，而某物业发展公司是设立某百货公司的发起人。郑某安购买讼争房产单价为2万元，一审评估单价为6.57万元，但出售给某百货公司单价为0.9万元并协助某百货公司办妥产权过户。据此，笔者认为，某物业发展公司与关联企业某百货公司之间以不合理低价从事关联交易并办妥产权过户手续，损害了在先签约买受人郑某安的财产权益，且主观上存有恶意，应当认定为构成恶意串通及签约在后的房屋买卖合同无效。但在司法实务中，区分原则对“一房二卖”类案件影响很大，一定时期内多数案件按照区分原则认定“一房二卖”合同有效，对无法取得房屋的买受人解除合同并由对方承担违约责任。至检察监督阶段，相关案件历经数年，案情已发生很大变化，如坚持无效返还并要求按缔约过错承担损失责任，未必符合现实情况，亦未必客观公正，故检察监督未提及此事由。
检例第156号案所涉及的主要法律适用问题为可得利益损失的认定问题。如何认定可得利益损失，是司法实践中的难点问题。《合同法》第113条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”《民法典》第584条承继了上述规定。按照上述规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括对实际损失和可得利益的赔偿。实际损失，即所受损害，是指因违约而导致现有利益的减少，是现实利益的损失，又被称为积极损失。可得利益，即所失利益，是指受害人在合同履行后本可以获得的，但因违约而无法获得的利益，是未来的、期待的利益的损失，又被称为消极损失。检例第156号案中，郑某安诉某物业发展公司的诉讼请求为：解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还已付购房款503.54万元，并承担已付购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。上述赔偿项目中，郑某安向某物业发展公司主张返还已付购房款503.54万元，即为实际损失；而房屋涨价损失即属可得利益范畴。“一房二卖”纠纷中，出卖人先后与不同买受人订立房屋买卖合同，后买受人办理房屋产权过户登记手续的，前买受人基于房价上涨产生的房屋差价损失，属于可得利益损失，可以依法主张赔偿。检察机关在办理“一房二卖”民事纠纷监督案件中，应当加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。具体到本案中，尚有以下几个问题值得探讨。
一是买受人出租房屋所得租金收益，是否应当适用损益相抵规则。在计算和认定可得利益损失时，应当综合考虑可预见规则、减损规则、损益相抵规则等因素，合理确定可得利益损失数额。但在本案中，讼争房屋交付使用后，在前的买受人出租房屋所得租金收益，不应适用损益相抵规则，法院在自由裁量时将租金受益纳入考量范围不当。损益相抵是指权利人基于损失发生的同一原因而获得利益时，在其应得的赔偿数额中扣除其所获得的利益部分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益的，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。在司法实践中，适用损益相抵规则有助于确定债权人因债务人违约所造成的真正损失，符合公平原则。但在“一房二卖”纠纷中，房屋交付使用后，签约在先的买受人出租房屋所获取的租金收益，不属于基于出卖人违约所获得的利益，不应适用损益相抵规则。
二是关于商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿的适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第8条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。第9条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。检例第156号案中，郑某安向某物业发展公司主张已付购房款一倍的赔偿。一审法院认定，某物业发展公司在向某百货公司交付商铺产权时，曾就案涉商铺问题与郑某安协商过，并且某物业公司以同样方式回购了其他商铺，因此某物业发展公司实施的行为有别于“一房二卖”中出卖人存在欺诈或恶意的情形，郑某安请求某物业发展公司承担已付购房款一倍503.54万元的赔偿责任，不予支持。二审法院对此亦未支持。对此应当如何评判？应当说，关于商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿的适用问题，一直存在争议。惩罚性赔偿作为一种特殊的民事责任形式，是在补偿性赔偿基础上承担的赔偿责任，是国家强制性干预行为，带有惩罚、预防违法行为的强烈意图。惩罚性赔偿偏重考量行为人主观恶意程度，而不是损害后果。从司法实践来看，司法机关对商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿的主张，一般持较为谨慎的态度。民法典颁布实施后，新修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已删除退一赔一的相关规定，也在一定程度上回应了该问题。
三是对自由裁量权的规制问题。自由裁量权是人民法院在审理案件过程中，根据法律规定和立法精神，秉持正确司法理念，运用科学方法，对案件事实认定、法律适用以及程序处理等问题进行分析和判断，并最终作出依法有据、公平公正、合情合理裁判的权利。有学者将自由裁量权进行了狭义和广义区分，认为狭义裁量是指英美法系的法官可以造法，即新创设一个规则处理案件的方式所进行的自由裁量，广义的自由裁量是指在法院审判工作中，法官根据法律（包括司法解释），依据法庭查明的事实，在个人法律意识支配下做出裁判的过程。司法机关行使自由裁量权，应当根据法律规定和立法精神，坚持合法、合理、公正、审慎的原则，对案件事实认定、法律适用等关键问题进行综合分析判断，并作出公平公正的裁判。司法实践中，有的案件办理未能充分体现法律精神，裁量时违反市场交易一般规则，导致裁量失当、裁判不公。检例第156号“一房二卖”纠纷中，涉案房屋交付使用后，签约在先的买受人出租房屋所获取的租金收益，系其履行房屋买卖合同主要义务后，基于合法占有而享有的权益，而非买受人基于出卖人违约所获得的利益，不能作为法院酌减违约赔偿金的考量因素。对行使自由裁量权失当问题，检察机关应当依法加强监督，在实现个案公正的基础上，促进统一裁判标准，不断提升司法公信，维护司法权威。
值得注意的是，近年来最高人民法院为统一法律适用标准并规制自由裁量权，保证公正司法，提高司法公信力，先后出台了《关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》《关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》等文件加以规制，明确提出对有关案件加强类案检索与监督管理，及时发现已决或待决案件中存在的法律适用标准不统一问题，依照程序采取改变审判组织形式、增加合议庭成员、召集专业法官会议、建议或决定将案件提交审判委员会讨论等举措，及时解决法律适用分歧。相应的，检察机关对已经发生法律效力的民事判决、裁定、调解书以及执行活动、审判程序等诉讼活动，不断加强类案监督，即针对基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性的民事案件进行比对分析，对类案裁判规则的一致性和规范性进行检察监督。司法机关通过类案检索与类案监督，在一定程度上限缩了对自由裁量权的不当行使，有助于保障法律统一正确适用，对解决当下人民群众反应强烈的同案异判问题起到了较为积极作用。
四、房屋租赁纠纷中权利瑕疵担保责任的司法认定与合同解除权的行使
（一）检例第157号案的起因——因产权调换安置协议而引发的房屋权属争议
从案件事实来看，2012年9月，某地产公司与向某贵、邓某辉等拆迁户分别签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，约定对向某贵、邓某辉等拆迁户所属房产实施产权调换拆迁；2017年10月，某地产公司与向某贵、邓某辉分别签订《门面接房协议书》，两份协议约定安置的房产为案涉同一门面房；其后，某地产公司通知向某贵、邓某辉撤销前述两份协议，并重新作出拆迁安置分配方案，将案涉门面房安置给向某贵，隔壁门面房安置给邓某辉；此后，向某贵与某地产公司办理案涉门面房交房手续并实际占有使用，但邓某辉以其与某地产公司签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》为由，主张其为案涉门面房权利人。2018年5月1日，出租人向某贵与承租人陈某签订《房屋租赁协议》，将案涉门面房出租给陈某。上述“一房安置两户”的行为，属行政违法行为，严重侵犯被拆迁人权益。某地产公司实施的上述违法行为，也成为后续向某贵与陈某之间房屋租赁纠纷的起因。
产权调换安置协议是指拆迁人用自己建造或者购买的房屋产权与被拆迁人的房屋进行产权调换，并按被拆迁房屋的评估价与调换房屋市场价格进行差价结算的合同。产权调换是拆迁安置补偿的主要方式之一，是以实物形态对被拆迁人补偿，是财产损害补偿方式，而非财产交易行为。被拆迁人房产被拆除，其所有权灭失，财产权益丧失，而以调换房产方式予以安置补偿。2011年1月，国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。产权调换安置补偿协议的法律性质为行政协议，与民事互易合同存在性质上的明显差异。2015年4月，最高人民法院发布的《关于适用行政诉讼法若干问题的解释》第11条规定，行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第12条第1款第11项规定的行政协议。公民、法人或者其他组织就下列行政协议提请行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营合同；（二）土地、房屋等征收征用合同补偿合同；（三）其他行政协议。2019年11月，最高人民法院发布的《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第2条规定，公民法人或者其他组织就下列土地、房屋等征收征用补偿协议行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。即因房屋产权调换安置产生的争议，权利人有权提起行政诉讼。本案某地产公司将拆迁户向某贵、邓某辉安置在同一门面房，因该行政行为产生的纠纷，向某贵、邓某辉均有权提起行政诉讼。
在上述分析的基础上，可以确认本案存在三层法律关系：即拆迁人某地产公司与拆迁户向某贵、邓某辉就同一门面房签订“产权调换安置协议”，而形成的拆迁补偿合同关系；某地产公司撤销其与向某贵、邓某辉针对同一门面房分别签订“产权调换安置协议”，将诉争门面房安置给向某贵，隔壁门面房安置给邓某辉；出租人向某贵与承租人陈某之间的房屋租赁合同。上述三层法律关系，系判断涉案房产是否存在权属争议的关键。如果，某地产公司将诉争房产的隔壁门面房重新安置给邓某辉并签订新的安置协议，邓某辉收房并实际占有使用。至此，诉争房产属向某贵，隔壁房产属邓某辉，权属清晰，即本案不存在权属争议。如果，邓某辉不接受重新安置方案，坚持要求履行产权调换安置协议，即邓某辉与某地产公司不能达成重新安置协议，仍然处于一处诉争房产存在两个拆迁户的初始状态，重新安置计划搁浅。在此情形下，诉争房产存在权属争议，本案即属此种情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（二）租赁房屋权属有争议的。从文义看，该条款的适用条件是：租赁房屋权属有争议，导致租赁房屋无法使用。对于“权属有争议”，笔者认为应当适当作扩大解释，本案并非确权纠纷，故不能要求承租人举证证明权属争议原委，进而得出存有争议的结论；只要承租人能够证明案外人以权属争议为名阻止其正常依约使用承租房屋，即不能实现租赁合同目的即可。另外，出租房屋是否存在权属争议属民事争议焦点事实，但如何认定还涉及前期拆迁安置行为是否合法、是否全面实际履行等因素，即前期行政行为对后期民事争议有较大影响，本案存在行民交叉问题，在此不再展开论述。
（二）房屋租赁纠纷中权利瑕疵担保责任的司法认定
《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在房屋租赁合同中，承租人与出租人签订租赁合同的目的，在于使用租赁物并获得收益，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，即要承担对租赁物的瑕疵担保责任，包括物的瑕疵担保责任和权利的瑕疵担保责任。其中，出租人的权利瑕疵担保责任，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而使承租人不能依约使用、收益租赁物的责任。根据相关规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的无法实现，亦可以主张解除租赁合同。《民法典》第723条、第724条延续了上述规定精神。检察机关在办理房屋租赁合同纠纷监督案件中，应当依法对出租人负有的出租房屋权利瑕疵担保责任作出正确认定，审查相关案件时应当重点审查以下内容：
第一，出租房屋权利瑕疵在签约时是否存在。如在签约时已存在，承租人有权请求出租人承担瑕疵担保责任。检例第157号案中，2012年9月，某地产公司与向某贵、邓某辉等拆迁户分别签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》，约定对向某贵、邓某辉等拆迁户所属房产实施产权调换拆迁。2017年10月，某地产公司与向某贵、邓某辉分别签订《门面接房协议书》，两份协议约定安置的房产为案涉同一门面房。其后，某地产公司通知向某贵、邓某辉撤销前述两份协议，并重新作出拆迁安置分配方案，将案涉门面房安置给向某贵，隔壁门面房安置给邓某辉。此后，向某贵与某地产公司办理案涉门面房交房手续并实际占有使用案涉门面房，但邓某辉以其与某地产公司签订《房屋拆迁补偿及产权调换安置协议》为由，主张其为案涉门面房权利人。上述案件事实反映出，在出租前，向某贵与邓某辉对案涉门面房权属存在争议，据此可以认定，涉案出租房屋在签约时即存在权利瑕疵，承租人陈某有权请求出租人向某贵承担瑕疵担保责任。
第二，承租人是否明知出租房屋存在权利瑕疵。如承租人在签约时不知存在权利瑕疵，则其为善意相对人，有权请求出租人承担瑕疵担保责任；如承租人明知存在权利瑕疵，自愿承担案外人主张讼争标的物权属可能带来的风险，则出租人不承担瑕疵担保责任。检例第157号案中，2018年5月1日，出租人向某贵与承租人陈某签订《房屋租赁协议》，将案涉门面房出租给陈某。门面房交付后，陈某即开始装修。装修中，案外人邓某辉及家人以其享有讼争门面房权属为由，多次强行阻止陈某施工。上述案件事实反映出，承租人陈某在签约时并不知晓涉案门面房存在权利瑕疵，其应为善意相对人，有权请求出租人向某贵承担瑕疵担保责任。
第三，承租人是否及时告知出租人权利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及时告知，但出租人未能合理剔除权利瑕疵，出租人应当承担权利瑕疵担保责任；如承租人怠于履行告知义务，导致出租人丧失剔除瑕疵时机，应当减轻或者免除出租人的赔偿责任。检例第157号案中，因案外人邓某辉及家人多次强行阻止陈某施工。陈某多次报警，经当地派出所多次协调未果，陈某被迫停止装修。其后，陈某要求解除《房屋租赁协议》，向某贵不同意，并拒绝接收陈某交还的钥匙。上述案件事实反映出，在承租人陈某及时告知的情形下，出租人向某贵并未能合理剔除权利瑕疵，出租人向某贵应当承担权利瑕疵担保责任。
（三）检例第157号案有关合同解除的法律适用问题
在检例第157号案中，承租人陈某曾四次主张合同解除。分别分析如下：
第一次解除。承租人陈某装修时，案外人邓某辉及家人强行阻止，导致装修停工。陈某要求解除房屋租赁合同，承租人向某贵不同意并拒绝接受陈某交还的钥匙。《合同法》第93条第1款规定，当事人协商一致，可以解除合同。《民法典》第562条第1款沿用上述规定。此为自力救济，协商解除，即发生纠纷时意图通过协商达成解除合同的协议。
第二次解除。承租人陈某将出租人向某贵诉至一审法院，请求解除合同。此为公力救济，即请求公权力机关法院支持解除租赁合同的诉请。一审认为，没有证据证明案外人邓某辉对诉争房产享有所有权，邓某辉阻拦承租人陈某装修属于侵权行为，不属于《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》规定的租赁房屋存在因权属争议应予解除的情形。据此，驳回承租人陈某提出的诉讼请求。双方未提出上诉，一审判决生效。一审判决生效一年后，陈某不服，向一审法院申请再审，坚持请求解除租赁合同。一审法院作出再审裁定，驳回陈某提出的再审申请。
第三次解除。一审判决生效后，陈某向出租人向某贵发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的房屋租赁协议。此为私力救济，即通知解除，单方解除。《合同法》规定的法定解除条件为：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第96条第1款规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《民法典》第565条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。对此分析如下：
第一，通知解除的法理基础。《合同法》第96条第1款与《民法典》第565条第1款都是有关单方解除的规定，单方解除应发解除通知，自通知到达对方时解除；约定解除为双方解除，包括预先在合同中作出约定，解除条件成就时合同解除；纠纷发生时，缔约各方协商解除。单方解除为何要发通知？这与形成权属性直接相关。形成权是指权利人以法律赋予的权利，以单方行为使权利发生变动。如承认权、选择权、撤销权、终止权、解除权等。形成权的特点主要有：单方行为；单方意思表示一经到达对方即为生效；产生效力不需要另一方配合；形成权依附于原权利，为从权利，不能单独分割转让；形成权应在除斥期间内行使，不得附期限，不得附条件。故法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。
第二，延伸来看，《民法典》有关合同解除规定，为何可以附条件？《民法典》第565条第1款规定，“通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。”“合同自通知载明的期限届满时解除”，此为附停止条件或称为附延缓条件，又称为生效条件，条件未成就，合同效力暂停，不生效；条件成就时，合同才生效。《合同法》45条规定，“附生效条件的合同，自条件生效时生效。”附解除条件（失效条件）：所附解除合同条件成就时，合同效力终止，即行解除。“债务人在一定期限内不履行债务”，是指解除合同通知发出后在约定履行期间之外再给合同相对人一定履行期间，此期间为延缓期间或者延展期间，即对合同履行期间展期，是解除权人给对方的利益，即赋予对方的恩惠期，而非不利益，并非是解除权人给合同相对人增加负担，损害对方权益。
第四次解除。一审判决生效一年后，陈某向一审法院起诉被驳回，即向一审法院申请再审，又被驳回。几乎在同一时点，出租人向某贵向一审法院提起诉讼，请求：承租人向其发出的解除合同通知无效，陈某支付剩余租金。一审认为，陈某诉向某贵租赁合同一案法院确认陈某无权解除租赁合同，现陈某发出解除合同通知无效。陈某不服，提出上诉。二审认为，邓某辉对出租房产主张权属并阻止承租人陈某装修，属于发生了合同成立后难以预见的客观情况变化，继续履行合同对陈某不公平，亦不能实现合同目的。据此，解除合同通知有效，撤销一审判决，驳回出租人向某贵提出的诉讼请求。对此分析如下：
第一，发出解除通知一方同样享有形成诉权。《合同法》第96条第1款规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《民法典》第565条第1款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第2款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。比对上述两个条文规定可以看出，《合同法》为“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《民法典》为“对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”。依在前的规定，只有发出解除通知的对方才有权寻求公力救济；后一个规定为“任何一方当事人”。故，本案出租人向某贵为承租人陈某发出解除合同通知的“对方”，出租人向某贵有权提起诉讼，寻求公力救济。《民法典》作出上述修改的原理是什么？笔者认为，通知为私力救济，公权力对私力救济是否认可，各方均应享有诉权。“对方对解除合同有异议的”的“异议”性质为抗辩，是不认可、不同意解除合同通知内容的抗辩，行使抗辩权无权发出“我不同意解除通知”的反通知，只能寻求公力救济，即向法院或者商事仲裁寻求救济。
第二，在法院判决继续履行情形下，当事人是否有权通知解除合同？一审认为，陈某诉向某贵租赁合同一案，法院确认陈某无权解除租赁合同，现陈某发出解除合同通知无效。尽管出租人陈某未违约，但生效法律文书已确认陈某不享有租赁合同解除权，原则上陈某无权通知解除；如果原判经再审程序被撤销或者租赁合同履行中出租人向某贵又发生新的违约等事实并导致履行障碍，承租人陈某不应再受原判拘束，有权就新发生的违约事实提起解除权之诉。延伸来看，依《民法典》565条规定，通知解除与直接起诉是两种并行的解除合同方式，是单项选择，法条表述为“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同……。”通知解除并非起诉解除的前提条件，享有形成诉权的权利人可以选择适用。另外，《民法典》新增解除时点规定，即“人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”
第三，延伸来看，为何重大误解、欺诈、第三人欺诈、胁迫、显失公平等形成权不能寻求私立救济？《民法典》第147条、第148条、第149条、第150条、第151条分别规定，重大误解（90日内行使）、欺诈、第三人欺诈、胁迫（一年内行使）、显失公平，只能寻求法院或者仲裁公力救济，而不能发通知（私力救济）。为什么呢？重大误解、显失公平为意思表示的瑕疵，存在缔约过错，为意思表示不自由、不自愿；赋予撤销权是为剔除瑕疵。解除是因履行合同出现障碍，而非意思表示瑕疵，不属缔约过错，而是履约障碍，甚至不能实现合同目的。解除与否，事关当事人重大利益，意思表示一致，可以最大限度减损，故赋予当事人协商、通知解除的权利。
第四，二审认定，“发生了合同成立后难以预见的客观情况变化，继续履行合同对陈某不公平，亦不能实现合同目的。”据此，二审法院确认解除合同通知有效。“发生了合同成立后难以预见的客观情况变化”，通常是指情势变更或者不可抗力。首先，《民法典》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。从法理上讲，不可抗力是免责或者减轻民事责任的法定事由，同时也是合同解除的法定事由。违约解除，需要违约方承担违约赔偿民事责任；因不可抗力解除，属免责的解除，不承担或者减轻应承担的民事责任。因不可抗力解除的逻辑关系为：不可抗力导致履行不能，进而导致合同目的不能实现。例如，疫情为不可抗力，疫情防控措施为政府行为。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，人民法院审理涉新冠肺炎疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。这里的关键词为“适用不可抗力部分或者全部免责”、“就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行”，即不可抗力法律后果是“部分或者全部免责”、“部分或者全部不能履行”。其次，关于情势变更。《民法典》第533条规定合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商（即再磋商义务）；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，变更或者解除合同。再次，从法理上讲，情势变更的“订立合同时无法预见”，与不可抗力的“不能预见”比较而言，适用情势变更，对可预见性的要求比不可抗力要高。能否预见到，应当结合签约时点的具体情况具体分析。从后果看，不可抗力导致不能履行；情势变更情形下是可以履行的，但履行后果特别不公平。情势变更是由多种原因形成的，例如疫情、政府防控措施、饭馆业主自身原因、市场供需关系等；不可抗力则多是自然灾害等单一原因。
笔者认为，本案既不属情势变更，也不属不可抗力。本案并未“发生合同成立后难以预见的客观情况变化”，只因承租人陈某不能依约使用承租商铺经营，合同目的不能实现，陈某多次以多种方式解除租赁合同未果，形成合同僵局。基于此，二审意欲改判解除合同，正当裁判理由即为因权属争议而导致出租房屋存在权利瑕疵，依司法解释规定应予解除。《民法典》第723条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第724条规定，“非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：……（二）租赁物权属有争议。”因上述改判的正当事由，前案中，一审法院认定，本案不存在权属争议，案外人邓某辉阻拦承租人装修使用讼争房屋属侵权，不适用司法解释有关权利瑕疵担保规定，据此驳回陈某提出的诉讼请求。基于此，后案中，二审法院本应依据司法解释有关权利瑕疵担保规定改判解除合同，但已被前案一审驳回，形成先例，无法再适用，更换法定解除事由为“发生合同成立后难以预见的客观情况变化”，系不得已而为之。
综上，从该案诉讼及监督过程来看，司法机关在办案中应当准确适用关于合同解除的法律规定，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。对于承租人陈某通过协商与诉讼已穷尽法定的合同解除手段，但仍然未能解除合同而申请检察监督的，检察机关应当依法履行监督职责，保障当事人能够按照法定条件和程序解除合同。该案办理过程给予我们的启示是，对于当事人合同解除权的保障，一是要私立救济与公力救济相结合，“解除权应当解释为既可以私力为之，即由当事人发出解除通知而解除，也可以公力的方式进行，即由当事人直接向法院或仲裁机构诉请解除”；二是要诉讼救济与检察监督相结合，通过审判机关与检察机关的接续救济，实现对当事人合法权益的有效维护和保障。
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